Perché comprare un immobile da mettere in affitto non è davvero una buona idea (e
perché proprio non lo è per te).
È la soluzione più classica e la “più amata dagli Italiani” e no, non mi riferisco né alla
Cuccarini né alla cucina Scavolini! È cosa ben nota che gli italiani abbiano una passione
viscerale per il mattone.
Una recente indagine di Prima Assicurazione conferma infatti che quasi la metà degli
intervistati, il 48,5% per l’esattezza, preferisce dirottare il suo capitale nell’immobiliare,
invece che in altre forme di investimento. Ancora, l’Osservatorio semestrale di Anima Sgr
conferma che dopo il lungo periodo di incertezza appena vissuto, ci sia una migrazione di
capitali dal settore finanziario a quello immobiliare, ritenuto di gran lunga il più sicuro,
anche nei momenti di forte incertezza.
Eppure, nonostante l’affitto sia una valida soluzione per bloccare (e non proteggere…fai
attenzione!) il proprio capitale, non lo è realmente dal punto di vista economico.
Vediamo perché.
A fronte di 3 innegabili vantaggi:
- Capitale al “sicuro”
- Entrata fissa mensile
- Proprietà di un bene immobile
Esistono molti più, altrettanto innegabili, svantaggi. E sono:
- Il rischio di inquilini tremendi
Potresti essere molto fortunato e trovare gli inquilini migliori, ma ti assicuro che davvero è
una rarità. Lavoro nel settore immobiliare dal 2010, prima come agente immobiliare e poi
come investitore. Ne ho viste e sentite davvero tante nei primi anni. Alcune anche testate
sulla mia pelle.
Mi è capitato di vedere inquilini che, “offesi” per il mancato rinnovo del contratto, abbiano
lasciato la casa con i vetri – stranamente – spaccati da un uragano inesistente.
Ho visto un buco in un muro, provocato dalle intemperanze di un ragazzo che si era
solamente “appoggiato”, al quale era stato chiesto di non fumare in casa.
Ho visto inquilini ostinarsi a lasciare fuori dalla porta di casa i sacchetti dell’immondizia
nonostante le lamentele continue degli altri condomini – e ovviamente con chi si
lamentano se con te che sei il proprietario?
Ho seguito personalmente una cliente che voleva acquistare un immobile, ma non siamo
mai riusciti neanche a prendere le misure perché gli inquilini che dovevano andare via
erano, diciamo così, poco disponibili.
Ho tentato invano di acquistare un immobile con due inquiline dentro che,
apparentemente, stavano per lasciare la casa, ma guarda caso, non erano mai disponibili
per una vista di 10 minuti.
Ho visto agenti immobiliari pregarmi di non fissare appuntamenti in immobili con inquilini
dentro, già sapendo che, nonostante il volere della proprietà, erano immobili invendibili.
Nella stra-grande maggioranza dei casi, le persone che occupano il tuo immobile, non ne
hanno cura.
In un panorama culturale come quello nostrano, nel quale possedere un immobile
corrisponde anche ad uno status sociale, chi sceglie l’affitto non potendosi permettere un
acquisto, dentro di sé soffre. E soffre ancora di più dovendo pagare per qualcosa che,
magari, ritiene che gli spetti di diritto.
Il rapporto proprietario-inquilino spesso si denota da subito con le caratteristiche di un
rapporto sbilanciato, nel quale chi possiede si sente più importante e chi deve pagare,
subisce quella che vive come l’onta dell’inferiorità.
Questo comporta una problematicità di rapporti che si manifesta subito dopo (e mai prima)
la firma del contratto. A dimostrazione di ciò, ti riporto i dati del famoso forum
www.condominioweb.it: le sezioni inerenti ai rapporti tra proprietari e inquilini, contano ad
oggi 236.737 messaggi…numeri impressionanti vero?
Perché ti dico questo? Semplicemente, perché è bene che tu sappia che la maggior
parte degli inquilini che selezionerai attentamente, non avrà cura del tuo immobile.
Te lo devasteranno. In molti casi non pagheranno le bollette o il condominio…e sai
chi sarà il fortunello che dovrà mettere mano al portafogli per risistemare il tutto, in
attesa del prossimo inquilino che farà allo stesso modo? Esatto, la risposta corretta
è proprio “sarai tu!”.
- Il rischio di inquilini morosi
Mi sono occupata di affitti brevi per un po’ di anni. Cercavo case in centro storico da
prendere in affitto e trasformale in B&B (naturalmente in accordo con il proprietario).
Era una situazione idilliaca per il proprietario: il canone di locazione era
automaticamente coperto dall’attività turistica e io avevo solo interesse che tutto
funzionasse alla grande e che non ci fosse nulla fuori posto; quindi, mi occupavo in
toto della manutenzione dell’immobile. Sulla carta era la situazione perfetta.
Eppure, chiamando le agenzie immobiliari, mi sentivo rispondere sempre la frase: “il
proprietario preferisce inquilini normali”. La superficialità mi stupisce sempre e
ancora oggi, nonostante abbia macinato parecchi anni di esperienza, continuo a
non capirla.
L’inquilino “normale” chi è? Nell’immaginario medio è la famiglia.
Stranamente, la “famiglia tradizionale” è considerata la tipologia perfetta di inquilino,
non considerando che:
- Ci sono posti di lavoro che si possono perdere, anche in modo eclatante e da un
momento all’altro - Nel 2022, ci sono stati 100mila divorzi e 120mila separazioni…quindi anche la
tranquillità di una famiglia può – purtroppo – incrinarsi e impattare sulle
condizioni economiche degli inquilini rimanenti. - Nel 95% dei casi, la casa resta alla moglie/compagna che ne usufruisce insieme
ai figli, spesso minorenni
Secondo l’ANAIP, Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari, la quota di
affitti non pagati annualmente in Italia ammonta a 1,2 miliardi di euro. Un
proprietario su due, invece, denuncia che almeno una mensilità su 12 non viene
corrisposta dall’inquilino.
Sono dati realmente allarmanti…che denotano quella che è a tutti gli effetti una
sofferenza per entrambe le parti. A fronte di un inquilino che non può più pagare o
vuole sfruttare la possibilità di un alloggio gratis, ci sei tu, che hai investito tanto – e
non solo in termini di soldi.
Quando hai firmato il contratto di locazione, qual è stata la tua più grande paura?
Forse quella di aver sbagliato nella scelta del tuo inquilino e di non incassare tutti i
canoni pattuiti?
Beh, hai ragione ad avere quella paura…è realmente un pericolo
concretizzabile!
- Le conseguenti lungaggini per lo sfratto
A corredo del problema del mancato pagamento dei canoni, ci sono tutte le
implicazioni dovute all’unica soluzione possibile alla morosità, lo sfratto.
Eppure, al di là dello strumento, sulla carta molto valido, hai mai sentito parlare
delle procedure e delle difficoltà nel mettere fuori casa un inquilino moroso?
Ti racconto cosa mi è capitato. Un’inquilina, appena arrivata nell’appartamento
sosteneva di aver subito un’aggressione nel palazzo, Un individuo sconosciuto
aveva iniziato nel cuore della notte a prendere a calci la porta di casa adducendo,
ovviamente con urla e strepiti, le motivazioni più strampalate. Lei si è spaventata
moltissimo e il giorno dopo è fuggita letteralmente dall’appartamento per non farvi
più ritorno. Tutto comprensibilissimo e umanamente condivisibile…peccato però
che 1) sia andata via con le chiavi di casa e senza dare più notizie di sé se non
dopo un mese, impedendo così al proprietario anche solo di pensare di cercare un
nuovo inquilino e 2) smettendo di punto in bianco di pagare!
Bene, non avendo mai dato disdetta ed essendosi portata con sé le chiavi,
l’inquilina ha continuato per mesi ad avere la detenzione dell’immobile. L’unica
soluzione per rientrarne in possesso era lo sfratto.
Te ne illustro i numerosi passaggi:
- Lettera di diffida
- Atto di intimidazione di sfratto per morosità e citazione in udienza
- Fissazione della data di udienza
- Termine di grazia concesso dal giudice all’inquilino (che può far slittare di
parecchi mesi la procedura) - Udienza di convalido dello sfratto
- Passaggio del proprietario in cancelleria per la copia autentica da far recapitare
- Se l’inquilino ritirerà il precetto, dovrà liberare entro 10 giorni (fatto salvo
naturalmente i mesi già trascorso per i punti 1-2-3-4-5 e 6 trascorsi senza poter
fare nulla e senza percepire canoni!). Diversamente si dovrà attendere che lo
ritiri, non si sa quando e con che tempistiche! - Dopo il precetto, il proprietario dovrà munirsi del “decreto di sloggio” per
comunicare la data in cui l’Ufficiale Giudiziario si recherà nell’immobile. - In media dopo almeno 2-3 accessi, si riesce ad attuare la liberazione forzata
- L’immobile potrebbe essere vuoto da persone ma non da cose, in quanto
l’inquilino ha facoltà, per legge, di liberarlo in un secondo momento.
Tutto ciò senza contare che:
- Almeno i passaggi 2 e 6 sono a pagamento
- Sicuramente le spese consistono in contributi e marche da bollo, parcella
dell’avvocato e notifiche varie - Le spese legali sono anticipate dal proprietario e il giudice può disporre il
rimborso da parte dell’inquilino….ma se costui dimostra di essere nullatenente?
Indovina? Le somme anticipate resteranno tali! - Il danno delle mensilità non pagate non lo rifonde nessuno
- Inoltre, sui canoni non pagati sino alla data di convalida dello sfratto, hai anche
le tasse da pagare! - Nel caso di minori o invalidi le cose si complicano ulteriormente
- L’inquilino potrebbe aver distrutto casa anche solo per dispetto
- Un rendimento tra il 3 e il 5% lordo all’anno
Un’altra questione che dovrebbe agitare le tue notti da proprietario è quella
puramente economica.
Basta studiare un po’ le statistiche del mercato immobiliare in Italia, per scoprire
che in media il rendimento lordo dell’investimento su un bilocale, ad esempio,
oscilla intorno al 5-6%, che può variare, quasi sempre verso il basso. Naturalmente,
stiamo parlando di un rendimento lordo e al netto di tutte le altre spese da
sostenere che sono:
- Acquisto dell’immobile
- Provvigione agenzia per l’acquisto dell’immobile
- Lavori di ristrutturazione interna
- Allestimento (mobilio, elettrodomestici ecc.)
- Spese di registrazione del contratto
- Spese condominiali ordinarie
- Spese condominiali straordinarie
- E sperando sempre di non incappare in una problematica di mancati pagamenti
o di sfratto come appena visto al punto precedente - E sperando sempre che non vi siano spese straordinarie di nessun tipo!
Adesso ti chiedo…onestamente, ti sembra un rendimento valido?
Ti sembra davvero un investimento che possa realmente incrementare e dare
valore al tuo capitale?
- Il rientro dell’investimento
Infine, vediamo l’ultimo tassello di questo puzzle.
Non lo dico per spaventarti, ma solo per farti ragionare e darti le informazioni reali.
Perciò ti chiedo di fare una riflessione insieme a me.
Viste tutte le spese sostenute che abbiamo analizzato prima.
Viste tutte le problematiche che puoi verificare in pochi minuti facendo una ricerca
su Google.
Fatti un po’ di conti veloci.
Puoi calcolare in poco tempo anche tu che il periodo di rientro sul capitale versato,
è
tra i 18 e i 25 anni.
Ecco, questa è a mio parere, la nota più dolente di tutte…sei sicuro di voler
continuare a perseverare in quest’errore?
Davvero vuoi tenere fermo e improduttivo il tuo capitale per affrontare tutte le
spese che abbiamo visto, tutte le battaglie che ti si paleseranno davanti?
Se invece vuoi un’alternativa:
- Aumentare il tuo capitale con diverse cifre di rientro
- con tempistiche estremamente più veloci
e senza: - perdere tempo
- perdere soldi
- perdere la salute
allora, chiama subito il numero verde 800 40 10 20 e scopri il mondo Investichiaro!